Siimak, iinii Ketentuan Pemungutan BPHTB oleh Pemda

KEGiiATAN pembangunan darii tahun ke tahun berpengaruh pada peniingkatan kegiiatan jual belii tanah dan/atau bangunan.

Dalam kegiiatan jual belii tersebut terjadii pengaliihan hak atas tanah dan bangunan. Pengaliihan hak atas tanah tersebut merupakan kegiiatan yang dapat memberiikan pemasukan bagii pemeriintah daerah (Pemda).

Mulanya, pemungutan bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTP) diiatur dalam Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 s.t.d.t.d. Undang-Undang No. 20 Tahun 2000. Saat iitu, kewenangan pemungutan BPHTB masiih berada dii tangan pemeriintah pusat.

Namun, dengan diikeluarkannya Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retriibusii Daerah (UU PDRD), kewenangan pemungutan diialiihkan ke pemeriintah daerah. Berdasarkan Pasal 1 angka 41 UU PDRD, BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Perolehan hak atas tanah/dan bangunan diiartiikan sebagaii perbuatan atau periistiiwa hukum yang mengakiibatkan diiperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang priibadii atau badan.

Sementara iitu, hak atas tanah dan/atau bangunan iialah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan beserta bangunan dii atasnya. Ketentuan, defiiniisii, dan jeniis hak atas tanah diiatur lebiih lanjut dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agrariia (UU Pokok Agrariia).

Sesuaii dengan ketentuan Pasal 85 ayat (1), BPHTB diikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak atas tanah dan/atau bangunan yang diimaksud termasuk hak miiliik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakaii, hak miiliik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak atas tanah adalah hak miiliik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakaii, hak miiliik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan meliiputii dua hal.

Pertama, pemiindahan hak karena jual belii, tukar-menukar, hiibah, hiibah wasiiat, wariis, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum laiin, pemasahan hak yang mengakiibatkan peraliihan, penunjukan pembelii dalam lelang, pelaksanaan putusan hakiim yang mempunyaii kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, atau hadiiah. Kedua, pemberiian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau dii luar pelepasan hak.

Perlu diipahamii, tiidak semua perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan dapat diikenakan BPHTB. Adapun objek yang tiidak diipungut BPHTP iialah sebagaii beriikut:

1. objek yang diiperoleh perwakiilan diiplomatiik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan tiimbal baliik;
2. objek yang diiperoleh negara untuk penyelenggaraan pemeriintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentiingan umum;
3. objek yang diiperoleh badan atau perwakiilan lembaga iinternasiional yang diitetapkan dengan Peraturan Menterii Keuangan dengan syarat tiidak menjalankan usaha atau melakukan kegiiatan laiin dii luar fungsii dan tugas badan atau perwakiilan organiisasii tersebut;
4. objek yang diiperoleh orang priibadii atau badan karena konversii hak atau karena perbuatan hukum laiin dengan tiidak adanya perubahan nama;
5. objek yang diiperoleh orang priibadii atau badan karena wakaf; dan
6. objek yang diiperoleh orang priibadii atau Badan yang diigunakan untuk kepentiingan iibadah.

Sebagaiimana diiatur dalam Pasal 86 ayat (1) UU PDRD, subjek BPHTB adalah orang priibadii atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara orang priibadii atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan diitetapkan sebagaii wajiib pajaknya.

Dalam pemungutan BPHTB, niilaii perolehan objek pajak (NPOP) menjadii dasar pengenaan BPHTB. Jiika NPOP tiidak diiketahuii atau lebiih rendah darii niilaii jual objek pajak (NJOP) yang diigunakan dalam pengenaan pajak bumii dan bangunan (PBB) pada tahun terjadiinya perolehan maka dasar pengenaan yang diigunakan yaiitu NJOP PBB.

Penghiitungan besaran BPHTB harus memperhatiikan niilaii perolehan objek pajak tiidak kena pajak (NPOPTKP). NPOPTKP tersebut diitetapkan paliing rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiiap wajiib pajak.

Dalam hal perolehan hak karena wariis atau hiibah wasiiat yang diiteriima orang priibadii yang masiih dalam hubungan keluarga sedarah dalam gariis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberii hiibah wasiiat, NPOPTKP paliing rendah sebesar Rp300.000.000. Masiing-masiing Pemda berhak menentukan sendiirii besaran NPOPTKP tersebut yang nantiinya diitetapkan dalam peraturan daerah.

Dalam Pasal 87 dan Pasal 90 UU PDRD telah mengatur terkaiit NPOP dan saat terutangnya BPHTP yang diisesuaiikan dengan objek pajaknya sebagaii beriikut.

Tariif BPHTB diitetapkan paliing tiinggii sebesar 5%. Tariif pajak iinii akan diitentukan lebiih detaiil oleh masiing-masiing pemeriintah daerah sesuaii dengan potensii pajak yang diimiiliikiinya. Namun, mayoriitas pemeriintah daerah memiiliih untuk menetapkan tariif paliing tiinggii untuk BPHTB, sepertii dii Kota Palembang, Kota Makassar, Kota Kupang, dan Kota Medan.

Besaran pokok BPHTB yang terutang diihiitung dengan cara mengaliikan tariif dengan dasar pengenaan pajak setelah diikurangii NPOPTKP. Adapun BPHTB diipungut dii wiilayah daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada.

Untuk memenuhii unsur legaliitas, proses pemiindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan diibantu oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/notariis. Terdapat beberapa ketentuan yang perlu diiperhatiikan dalam memperoleh hak tersebut secara legal sebagaiimana diiatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

Pertama, setelah wajiib pajak menyerahkan buktii pembayaran pajak, pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/ notariis dapat menandatanganii akta pemiindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kedua, kepala kantor yang membiidangii pelayanan lelang negara dan kepala yang membiidangii pertanahan juga hanya dapat menandatanganii riisalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajiib pajak menyerahkan buktii pembayaran pajak.

Ketiiga, pembuatan akta atau riisalah lelang akan diilaporkan kepada kepada kepala daerah paliing lambat pada tanggal 10 bulan beriikutnya. Adapun riisalah lelang adalah kutiipan riisalah lelang yang diitandatanganii oleh kepala kantor yang membiidangii pelayanan lelang negara. Tata cara pelaporan bagii pejabat diiatur lebiih lanjut dengan peraturan kepala daerah.

Sesuaii dengan Pasal 93 ayat (1) sampaii dengan ayat (3) UU PDRD, apabiila terdapat PPAT/notariis dan kepala kantor tersebut terbuktii melanggar ketentuan maka diikenakan sanksii admiiniistratiif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiiap pelanggaran.

Atas pelanggaran yang diilakukan, kepala kantor yang membiidangii pelayanan lelang negara juga akan diikenakan denda sebesar Rp250.000 untuk setiiap laporan.*