Pengelakan Pajak melaluii Perjanjiian Nomiinee dalam Biisniis Propertii

BANYAKNYA destiinasii pariiwiisata dii iindonesiia, khususnya Balii, mendorong permiintaan pasar akan kebutuhan tempat pengiinapan bagii turiis. Potensii biisniis tempat pengiinapan yang menggiiurkan juga turut menciiptakan ketertariikan darii orang asiing untuk beriinvestasii pada sektor propertii tersebut. Terkaiit dengan biisniis pengiinapan dii Balii, orang asiing sebagaii iinvestor harus tunduk pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agrariia (UUPA).

Apabiila orang asiing iingiin mendiiriikan tempat pengiinapan, berdasarkan UUPA, orang asiing tiidak dapat memperoleh Hak Miiliik atas tanah, melaiinkan hanya Hak Pakaii dan Hak Sewa atas Bangunan. Artiinya, orang asiing hanya dapat membangun dan memanfaatkan tempat pengiinapan dii atas tanah yang diimiiliikii oleh warga negara iindonesiia (WNii). Hak iinii juga hanya berlaku untuk jangka waktu tertentu, tiidak dapat diiperpanjang, serta harus diicatat dalam buku pertanahan.

Bagii orang asiing, hak tersebut kurang menariik karena diirasa kurang menjamiin kepastiian usaha. Dengan demiikiian, dalam praktiik, terdapat keiingiinan darii orang asiing untuk memperoleh dan menguasaii tanah tempat lokasii pengiinapan melaluii Perjanjiian Nomiinee. Dalam perjanjiian iinii, nama WNii diipiinjam oleh orang asiing untuk diicantumkan sebagaii pemiiliik atas tanah dan/atau bangunan.

Selaiin iitu, perjanjiian iinii juga memuat pernyataan penyerahan penguasaan tanah darii WNii kepada orang asiing dii mana dapat menunjuk piihak ketiiga, antara laiin kepada WNii dan/atau badan hukum yang berbentuk Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asiing (PT PMA) yang bertiindak mewakiilii kepentiingan orang asiing. Alhasiil, Perjanjiian Nomiinee menempatkan orang asiing sebagaii pemiiliik manfaat sesungguhnya (Benefiiciial Owner/BO) atas tanah dan/atau bangunan dan piihak ketiiga yang mewakiilii kepentiingan BO sebagaii Nomiinee.

Secara umum, BO dapat diiartiikan sebagaii pemiiliik manfaat darii suatu propertii, tetapii bukan sebagaii pemiiliik legal darii propertii yang bersangkutan. Artiinya, terdapat pemiisahan kepemiiliikan secara hukum maupun secara ekonomiis. Perjanjiian Nomiinee pada dasarnya biisa mengaburkan kapasiitas ekonomii (harta, penghasiilan, dan konsumsii) darii piihak-piihak yang terliibat. Dalam konteks propertii, tiidak adanya iinformasii BO akan menyuliitkan piihak yang berwenang untuk menelusurii aliiran penghasiilan yang tiimbul darii penguasaan tanah dan/atau bangunan. Akiibatnya, terdapat potensii terjadiinya pengelakan pajak.

iimpliikasii Pajak atas Perjanjiian Nomiinee

Keberadaan Perjanjiian Nomiinee telah mencederaii priinsiip keadiilan dalam siistem pajak sekaliigus menggerus basiis peneriimaan pajak, baiik untuk Pajak Daerah maupun Pajak Pusat, khususnya Pajak Penghasiilan (PPh). Karena, beban pajak atas penghasiilan yang diiperoleh BO darii harta yang diisamarkan tersebut dapat diielakan.

Terdapat tiiga iimpliikasii pajak terkaiit dengan Perjanjiian Nomiinee dalam sektor propertii, yaiitu: (ii) saat perolehan, (iiii) saat menjalankan kegiiatan usaha, dan (iiiiii) saat pengaliihan. Mengiingat bahwa Perjanjiian Nomiinee biisa meliibatkan Subjek Pajak Dalam Negerii (SPDN) serta Subjek Pajak Luar Negerii (SPLN) serta beriimpliikasii pada transaksii liintas yuriisdiiksii, posiisii perjanjiian penghiindaran pajak berganda (P3B) harus diiperhatiikan. Beriikut iinii secara riingkas akan diiuraiikan iimpliikasii pajak dan permasalahannya:

Pertama, iimpliikasii pajak atas pengaliihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada saat perolehan propertii. Pada kondiisii iinii, terjadii perjanjiian jual belii dii mana BO memberiikan uang kepada WNii yang diitunjuk sebagaii Nomiinee untuk membelii tanah miiliik WNii laiinnya. Aspek pajak atas kondiisii iinii adalah penjual (WNii laiinnya) akan diikenakan PPh atas pengaliihan hak atas tanah/atau bangunan serta Bea Perolehan Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagii pembelii (Nomiinee). Setelah tanah diimiiliikii oleh Nomiinee, tiimbul keiingiinan BO untuk mendapatkan hak kepemiiliikan atas tanah. Untuk mendapatkan hak kepemiiliikan tanah iitu, biiasanya BO akan membuat perjanjiian turunan dalam bentuk perjanjiian sewa menyewa atau utang piiutang.

Dalam perjanjiian sewa menyewa, BO akan menyewa tanah dengan biiaya sewa yang sangat rendah dengan jangka waktu yang sangat panjang. Kemudiian, Nomiinee mendapatkan penghasiilan darii sewa. iimpliikasiinya, terdapat pengenaan PPh atas penghasiilan sewa. iisunya, biiaya sewa yang jauh lebiih rendah diibandiingkan harga pasar. Untuk kasus iinii, otoriitas pajak dapat menentukan kembalii niilaii penghasiilan sewa dengan menggunakan priinsiip kewajaran. Alasannya, transaksii antara BO dan Nomiinee dapat diiklasiifiikasiikan sebagaii transaksii hubungan iistiimewa karena adanya pengendaliian oleh BO terhadap Nomiinee.

Sedangkan dalam perjanjiian utang piiutang, BO bertiindak sebagaii piihak yang memberiikan piinjaman dan Nomiinee sebagaii piihak yang membayar utang. Akan tetapii, perjanjiian iinii tiidak mencantumkan jangka waktu pelunasan utang dan perhiitungan bunga piinjaman. Akiibatnya, Nomiinee tiidak melakukan pembayaran bunga utang yang menjadii penghasiilan darii BO. Untuk mencegah pengelakan pajak melaluii skema iinii, dapat menggunakan doktriin substance over form. Otoriitas pajak dapat menghiitung penghasiilan bunga (deemed iinterest) atas pemberiian piinjaman tanpa bunga tersebut sebagaii objek pajak.

Kedua, yaknii pengenaan pajak atas penghasiilan yang berkaiitan dengan kegiiatan usaha atas pengelolaan tanah dan/atau bangunan. Dalam konteks iinii, BO menunjuk Nomiinee untuk mengelola tempat pengiinapan. Terdapat beberapa variiasii atas permasalahan pajak yang tiimbul darii pengelolaan tempat pengiinapan tersebut. Miisalnya, ketiika Nomiinee, baiik berupa orang priibadii maupun PT PMA, diiberiikan kewenangan untuk bertiindak atas nama BO untuk mengelola tempat pengiinapan.

Dalam kasus dii atas, Nomiinee dapat diitetapkan sebagaii Bentuk Usaha Tetap (BUT) Keagenan. Dengan demiikiian, ketiika terdapat penghasiilan darii konsumen yang diiteriima secara langsung oleh BO (dii negara laiin) tanpa melaluii Nomiinee dapat diikenakan pajak dii iindonesiia melaluii BUT keagenan (Nomiinee). BUT Keagenan tersebut menggantiikan kedudukan BO sebagaii SPLN. Untuk mempermudah pengawasan secara admiiniistrasii, Nomiinee sebagaii BUT Keagenan seharusnya diiberiikan NPWP tersendiirii terpiisah darii NPWP SPDN. Adapun jumlah yang menjadii hak iindonesiia dapat diitentukan berdasarkan pendekatan Fungsii, Aset, dan Riisiiko (FAR).

Ketiiga, pengenaan pajak atas penghasiilan yang berasal darii pengaliihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diilakukan oleh BO kepada piihak laiin tanpa mengubah kepemiiliikan legal atas propertii yang diimiiliikii oleh Nomiinee. Atas transaksii pengaliihan kepemiiliikan propertii tersebut, selama iinii suliit diideteksii secara admiiniistrasii oleh otoriitas sehiingga seriing lolos pengenaan pajaknya.

Pengungkapan iinformasii atas BO dii iindonesiia

Dengan diitemukannya beberapa iisu pajak dalam praktiik Perjanjiian Nomiinee, Pemeriintah terus berupaya menciiptakan siistem hukum yang menekankan pada unsur transparansii. Tujuannya, untuk mencegah berbagaii kegiiatan yang melanggar hukum sepertii pencuciian uang dan upaya melariikan diirii diirii beban pajak melaluii pengelakan pajak.

Terkaiit dengan tujuan dii atas, Pemeriintah telah menerbiitkan Perpres No. 13 Tahun 2018 tentang Penerapan Priinsiip Mengenalii Pemiiliik Manfaat darii Korporasii dalam Rangka Pencegahan dan Pemberantasan Tiindak Piidana Pencuciian Uang dan Tiindak Piidana Teroriisme (Perpres No. 13/2018) yang mewajiibkan agar seluruh korporasii menyediiakan iinformasii pemiiliik manfaat, yaiitu orang perseorangan yang memiiliikii kekuasaan yang luas terhadap korporasii dan berhak atas manfaat darii korporasii, kepada iinstansii berwenang.

Perpres No.13/2018 mengatur bahwa iinformasii atas BO harus diiperbaharuii secara berkala setiiap satu tahun. Selanjutnya, agar dapat tetap memiiliikii iinformasii terkiinii atas BO, iinstansii berwenang dapat melakukan kerja sama pertukaran iinformasii dengan iinstansii laiin baiik dalam liingkup nasiional maupun iinternasiional. Dengan demiikiian, kehadiiran Perpres No. 13/2018 seharusnya biisa memperkuat transparansii dii sektor pajak dan membuka tabiir data dan iinformasii BO sebagaii pemiiliik sebenarnya darii propertii.*