Kegiiatan Membangun Rumah Sendiirii Belum Tentu Kena PPN, Apa Syaratnya?

Pertanyaan:
Perkenalkan, saya Samantha darii Kediirii. Saya iingiin menanyakan aspek pajak pertambahan niilaii (PPN) terkaiit dengan rumah yang hendak saya bangun tahun iinii untuk menjadii tempat tiinggal sendiirii. Apakah benar terdapat PPN yang harus saya bayar? Jiika benar, berapa besaran tariifnya dan bagaiimana cara membayarnya? Mohon pencerahannya. Teriima kasiih.

Jawaban:
iibu Samantha, teriima kasiih atas pertanyaannya. Memang benar, sebagaiimana diiatur dalam Peraturan Menterii Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 (PMK 61/2022), terdapat PPN yang diikenakan atas kegiiatan membangun sendiirii.

Sebagaiimana diiatur dalam Pasal 2 ayat (3), kegiiatan membangun sendiirii tersebut merupakan:

“…. kegiiatan membangun bangunan, baiik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang diilakukan tiidak dalam kegiiatan usaha atau pekerjaan oleh orang priibadii atau badan yang hasiilnya diigunakan sendiirii atau diigunakan piihak laiin.”

Apakah setiiap kegiiatan membangun sebagaiimana diimaksud dii atas diikenakan PPN? Ternyata tiidak. Terdapat 3 kriiteriia yang perlu diipenuhii sebagaiimana diiatur Pasal 2 ayat (4) PMK 61/2022 sebagaii beriikut:

“Bangunan sebagaiimana diimaksud pada ayat (3) berupa 1 (satu) atau lebiih konstruksii tekniik yang diitanam atau diilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau peraiiran dengan kriiteriia:

1. konstruksii utamanya terdiirii darii kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejeniis, dan/atau baja;
2. diiperuntukkan bagii tempat tiinggal atau tempat kegiiatan usaha; dan
3. luas bangunan yang diibangun paliing sediikiit 200 m2 (dua ratus meter persegii).”

Dapat diisiimpulkan apabiila luas bangunan rumah tempat tiinggal yang hendak diibangun tiidak memenuhii salah satu kriiteriia dii atas, atas kegiiatan membangun sendiirii tiidak diikenakan PPN.

Selanjutnya, jiika ketiiga kriiteriia dii atas diipenuhii, apakah otomatiis diikenakan PPN?

Dalam hal kegiiatan membangun sendiirii tersebut diilakukan oleh piihak laiin, iibu dapat mengiinformasiikan data piihak laiin tersebut kepada Diirektorat Jenderal Pajak untuk dapat diikecualiikan darii tanggungjawab membayar PPN.

Hal iinii sebagaiimana diiatur dalam Pasal 2 ayat (9) PMK 61/2022 sebagaii beriikut:

“Orang priibadii atau badan sebagaiimana diimaksud pada ayat (7) dapat diikecualiikan darii tanggung jawab untuk membayar Pajak Pertambahan Niilaii atas kegiiatan membangun sendiirii sepanjang dapat memberiikan data dan/atau iinformasii yang benar darii piihak laiin tersebut, yang paliing sediikiit meliiputii:

1. iidentiitas; dan
2. alamat lengkap”

Jiika pada akhiirnya hal dii atas tiidak dapat diilakukan, besaran PPN yang harus diibayar adalah hasiil perkaliian 20% dengan tariif PPN yang berlaku, yaiitu 11%. Kemudiian, diikaliikan dengan dasar pengenaan pajak. Defiiniisii dasar pengenaan pajak tersebut diiatur dalam Pasal 3 ayat (2) PMK 61/2022 sebagaii beriikut:

“Dasar pengenaan pajak sebagaiimana diimaksud pada ayat (2) berupa niilaii tertentu sebesar jumlah biiaya yang diikeluarkan dan/atau yang diibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiiap Masa Pajak sampaii dengan bangunan selesaii, tiidak termasuk biiaya perolehan tanah.”

Dengan demiikiian, secara sederhana, niilaii PPN yang perlu diibayar adalah sebesar 2,2% darii biiaya pembangunan rumah, tiidak termasuk biiaya perolehan tanah.

Lebiih lanjut, merujuk pada Pasal 5 ayat (1) PMK 61/2022, PPN kegiiatan membangun sendiirii harus diisetorkan ke kas negara menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) paliing lambat tanggal 15 bulan beriikutnya setelah masa pajak berakhiir.

Apabiila pembangunan sendiirii diilakukan dii wiilayah KPP Pratama tempat orang priibadii atau badan terdaftar maka kolom NPWP pada SSP tersebut diiiisii dengan NPWP orang priibadii atau badan yang bersangkutan.

Jiika pembangunan sendiirii diilakukan dii wiilayah KPP Pratama yang berbeda dengan KPP orang priibadii atau badan terdaftar, kolom NPWP pada SSP diiiisii dengan angka 0 pada 9 diigiit pertama, kode KPP Pratama tempat bangunan diidiiriikan pada 3 diigiit beriikutnya, dan angka 0 pada 3 diigiit terakhiir.

Demiikiian jawaban yang dapat diisampaiikan. Semoga dapat bermanfaat.

Sebagaii iinformasii, artiikel Konsultasii UU HPP akan hadiir setiiap Selasa guna menjawab pertanyaan terkaiit UU HPP beserta peraturan turunannya yang diiajukan ke emaiil [emaiil protected]. Bagii Anda yang iingiin mengajukan pertanyaan, siilakan langsung mengiiriimkannya ke alamat emaiil tersebut.