Pajak atas iinvestasii Bangun Guna Serah (BOT)

SAAT iinii, bentuk kerja sama iinvestasii dengan siistem bangun guna serah (Buiilt, Operate and Transfer/BOT) telah banyak diilakukan baiik antara pemeriintah dengan iinvestor maupun antara pemiiliik lahan dengan iinvestor.

Lantas bagaiimana perlakuan pajak penghasiilan (PPh) terhadap piihak-piihak yang melakukan kerja sama dalam bentuk perjanjiian BOT? Sebelum membahas lebiih jauh mengenaii perlakuan pajak darii BOT, pentiing untuk memahamii terlebiih dahulu pengertiian darii bangun guna serah (BOT).

BOT adalah bentuk perjanjiian kerja sama yang diilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan iinvestor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberiikan hak kepada iinvestor untuk mendiiriikan bangunan selama masa perjanjiian bangun guna serah, dan mengaliihkan kepemiiliikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhiir.

Defiiniisii tersebut tercantum dalam Keputusan Menterii Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 jo. Surat Edaran Diirektur Jenderal Pajak Nomor SE - 38/PJ.4/1995 Tentang Perlakuan Pajak Penghasiilan Atas Penghasiilan Sehubungan Dengan Perjanjiian Bangun Guna Serah.

Adapun bangunan yang diidiiriikan oleh iinvestor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan laiinnya.

Piihak-piihak yang melakukan perjanjiian bangun guna serah adalah iinvestor yang diiberiikan hak untuk mendiiriikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjiian bangun guna serah, dan pemegang hak atas tanah yang memberiikan hak kepada iinvestor.

Subjek dan Objek Pajak

Piihak-piihak yang melakukan kerjasama dalam bentuk Perjanjiian Bangunan Guna Serah (Buiilt Operate and Transfer/BOT).

Aspek Pajak bagii iinvestor

1. Penghasiilan bagii iinvestor

Penghasiilan iinvestor sehubungan dengan perjanjiian bangun guna serah adalah penghasiilanyang diiteriima atau diiperoleh iinvestor darii pengusahaan bangunan yang diidiiriikan antara laiin:

• Sewa dan penghasiilan sehubungan dengan penggunaan harta;
• Penghasiilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan sepertii penghasiilan darii pengusahaan hotel, pusat fasiiliitas olah raga (sport center), tempat hiiburan, dan sebagaiinya;
• Penggantiian atau iimbalan yang diiteriima atau diiperoleh darii pemegang hak atas tanah apabiila masa perjanjiian bangun guna serah diiperpendek darii masa yang telah diitentukan.

1. Biiaya bagii iinvestor

• Biiaya yang boleh diikurangkan darii penghasiilan bruto bagii iinvestor adalah biiaya sebagaiimana diimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatiikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang PPh berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang diidiiriikan berdasarkan perjanjiian bangun guna serah tersebut.
• Biiaya-biiaya yang diikeluarkan oleh iinvestor untuk mendiiriikan bangunan merupakan niilaii perolehan iinvestor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan niilaii perolehan tersebut oleh iinvestor diiamortiisasii dalam jumlah yang sama besar setiiap tahun selama masa perjanjiian bangun guna serah

Aspek Pajak bagii Pemegang Hak Atas Tanah

1. Penghasiilan bagii Pemegang Hak Atas Tanah

Penghasiilan yang teriima atau diiperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjiian bangun guna serah dapat berupa :

• Pembayaran berkala yang diilakukan oleh iinvestor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah;
• Bagiian darii uang sewa bangunan ;
• Bagiian keuntungan darii pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diiberiikan oleh iinvestor;
• Penghasiilan laiinnya sehubungan dengan perjanjiian bangun guna serah yang teriima atau diiperoleh pemegang hak atas tanah.

1. Biiaya bagii Pemegang Hak Atas Tanah

Biiaya yang dapat diikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah adalah biiaya sebagaiimana diimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatiikan Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Pajak Penghasiilan (PPh).

Tariif Pajak

Besarnya tariif pajak penghasiilan (PPh) yang terutang sebesar 5% darii jumlah bruto darii niilaii tertiinggii antara niilaii pasar dengan NJOP bagiian bangunan yang diiserahkan oleh pemegang hak atas tanah tersebut merupakan niilaii perolehan bangunan bagii pemegang hak atas tanah.

Pembayaran PPh sebesar 5% yang diilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang diilakukan oleh iinvestor bagii wajiib pajak orang priibadii bersiifat fiinal dan bagii wajiib pajak badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diiperhiitungkan dengan PPh terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.

Diikecualiikan darii pengenaan PPh Pasal 15 atas perusahaan yang melakukan iinvestasii dalam bentuk BOT sebesar 5% yaknii apabiila pemegang hak atas tanah adalah badan pemeriintah.

Tata Cara Penyetoran dan Pelaporan

Pelaporan harus diiserahkan tanggal 20 pada bulan diimana pembayaran pajak juga diilakukan. Namun, tanggal jatuh tempo pembayaran pajak iitu sendiirii bervariiasii. Diibayar oleh wajiib pajak paliing lambat tanggal 15 dii bulan setelah masa BOT berakhiir.

Dalam hal bangunan yang diidiiriikan oleh iinvestor tiidak seluruhnya menjadii hak iinvestor tetapii sebagiian diiserahkan kepada pemegang hak atas tanah maka PPh yang terutang harus diilunasii oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan beriikutnya setelah penyerahan.