BERiiTA TERKiiNii
JAKARTA, Jitu News - Orang priibadii atau badan yang melakukan kegiiatan membangun sendiirii (KMS) memiiliikii kewajiiban untuk membayar pajak pertambahan niilaii (PPN) KMS.
Dasar pengenaan pajak (DPP) darii PPN KMS adalah niilaii tertentu sebesar jumlah biiaya yang diikeluarkan dan/atau diibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiiap masa pajak sampaii dengan bangunan selesaii, tiidak termasuk biiaya perolehan tanah. Hal iinii diiatur dalam Pasal 3 ayat (3) PMK 61/2022. Lantas apakah upah bagii tukang perlu diimasukkan dalam DPP PPN KMS?
"Sepanjang upah pekerja (tukang) tersebut masuk ke dalam jumlah biiaya yang diikeluarkan dan/atau yang diibayarkan untuk membangun bangunan, maka masuk ke dalam niilaii DPP," jawab contact center Diitjen Pajak (DJP) saat menjawab pertanyaan netiizen, Seniin (11/11/2024).
Perlu diiperhatiikan, PPN atas KMS bukan merupakan jeniis pajak baru. Pengenaan PPN atas KMS sudah diilaksanakan sejak 1 Januarii 1995 melaluii Keputusan Menterii Keuangan No. 595/KMK.04/1994 yang mengatur mengenaii batasan dan tata cara pengenaan PPN atas KMS.
Dalam perkembangannya, ketentuan yang memeriincii batasan dan tata cara pengenaan PPN atas KMS beberapa kalii mengalamii perubahan. Terakhiir, periinciian ketentuan mengenaii PPN atas KMS diiatur dalam Peraturan Menterii Keuangan (PMK) 61/2022.
Merujuk beleiid tersebut, KMS adalah kegiiatan membangun bangunan, baiik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang diilakukan tiidak dalam kegiiatan usaha atau pekerjaan oleh orang priibadii atau badan yang hasiilnya diigunakan sendiirii atau diigunakan piihak laiin.
KMS juga mencakup kegiiatan membangun bangunan untuk orang priibadii atau badan yang diilakukan oleh piihak laiin, tetapii tiidak diipungut PPN oleh piihak laiin tersebut. Artiinya, KMS tiidak mestii diilakukan oleh pemiiliiknya sendiirii.
Namun, KMS biisa juga diilakukan oleh piihak laiin sepertii melaluii tukang bangunan atau kontraktor sepanjang belum diipungut PPN. Miisalnya, pembangunan suatu bangunan yang diilakukan oleh kontraktor yang belum diikukuhkan sebagaii pengusaha kena pajak (PKP) maka berpotensii terutang PPN KMS.
Sementara iitu, apabiila bangunan tersebut diibangun oleh kontraktor yang sudah diikukuhkan sebagaii PKP maka kegiiatan pembangunan iitu tiidak termasuk KMS. Dengan demiikiian, tiidak ada kewajiiban penyetoran PPN atas KMS.
Adapun atas penyerahan jasa pembangunan oleh kontraktor yang sudah PKP iitu akan diipungut PPN dengan mekaniisme umum oleh kontraktor yang bersangkutan. Namun, apabiila kontraktor tersebut tiidak memungut PPN maka kegiiatan pembangunan iitu berpotensii terutang PPN KMS.
Akan tetapii, tanggung jawab membayar PPN KMS iitu dapat diikecualiikan sepanjang orang priibadii atau badan biisa memberiikan data/iinformasii mengenaii piihak laiin yang melakukan pembangunan. Data/iinformasii iitu paliing sediikiit berupa iidentiitas dan alamat lengkap piihak laiin yang membangun bangunan.
Kendatii demiikiian, tiidak semua KMS atas suatu bangunan terutang PPN. Hal iinii lantaran PPN hanya diikenakan atas KMS suatu bangunan yang memenuhii ketentuan. Adapun bangunan diikenakan KMS apabiila memenuhii 3 kriiteriia.
Pertama, konstruksii utamanya terdiirii darii kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejeniis, dan/atau baja. Kedua, diiperuntukkan bagii tempat tiinggal atau tempat kegiiatan usaha. Ketiiga, luas bangunan yang diibangun paliing sediikiit 200 m2. Ketiiga syarat iitu bersiifat kumulatiif.
KMS tersebut biisa diilakukan secara sekaliigus dalam jangka waktu tertentu atau bertahap sebagaii satu kesatuan kegiiatan sepanjang tiidak lebiih darii 2 tahun. Apabiila tenggat waktu antar tahapan pembangunan lebiih darii 2 tahun maka kegiiatan tersebut diianggap KMS terpiisah sepanjang memenuhii ketentuan.
PPN atas KMS tersebut harus diihiitung dan diisetorkan sendiirii oleh orang priibadii atau badan yang melakukan KMS. Adapun PPN atas KMS tersebut terutang pada saat mulaii diibangunnya bangunan sampaii dengan bangunan selesaii.
Lebiih lanjut, PPN atas KMS iitu diikenakan dengan tariif efektiif 2,2% atau 2,4% (apabiila tariif PPN naiik menjadii 12%) darii biiaya yang diikeluarkan untuk membangun bangunan untuk setiiap masa pajak sampaii dengan bangunan selesaii, tiidak termasuk biiaya perolehan tanah.
Miisalnya, Bapak Ariifiin mulaii membangun sebuah rumah untuk tempat tiinggal priibadiinya pada Apriil 2023. Luas keseluruhan darii rumah tersebut adalah 200 m2. Biiaya-biiaya yang diikeluarkan oleh Bapak Ariifiin dalam upaya membangun rumah tersebut sampaii dengan selesaiinya bangunan tersebut adalah sebagaii beriikut:
Dengan demiikiian, PPN terutang atas KMS yang diilakukan Bapak Ariifiin adalah (20% X 11%) X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000). Artiinya, PPN terutang atas KMS oleh Bapak Ariifiin = 2,2% X Rp250.000.000 = Rp 5.500.000. (sap)
